الوحدة رقم 01: عقد البيع (مادة القانون - 3 ثانوي)
الدرس: عقد البيع
المحتوى:
I. تعريف عقد البيع
II. تكوين عقد البيع (الأركان الموضوعية / الأركان الشكلية)
III. آثار عقد البيع (التزامات البائع / التزامات المشتري)
التقويم + الإجابة على التقويم
I) تعريف عقد البيع:
عقد البيع عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقًّا ماليًّا آخر، في مقابل ثمن نقدي.
II) تكوين عقد البيع:
1) الأركان الموضوعية:
الرضا:
هو تطابق إرادتي البائع والمشتري في كل عناصر عقد البيع (طبيعة العقد، الشيء المبيع، الثمن).
كما يشترط توفر أهلية الأداء لدى طرفي العقد (بلوغ 19 سنة)، وألا يكون أحدهما محجورًا عليه.
المحل:
محل عقد البيع مزدوج:
- التزام البائع بنقل ملكية المبيع.
- التزام المشتري بدفع الثمن.
الشروط المرتبطة بالمبيع:
✓ أن يكون موجودًا وقت البيع أو قابلًا للوجود في المستقبل، وما يجوز التعامل فيه في تركة الإنسان الحي.
✓ أن يكون معينًا أو قابلًا للتعيين (ذكر أوصافه في العقد أو نوعه ومقداره).
✓ أن يكون مشروعًا قانونًا، ويدخل في دائرة التعامل، وغير مخالف للنظام العام والآداب العامة.
الشروط المرتبطة بالثمن:
✓ أن يكون مبلغًا من النقود.
✓ أن يحدد في العقد بحرية من الطرفين أو بواسطة القانون، أو يُتّفق على أسس تحديده لاحقًا (مثل سعر السوق).
✓ أن يكون جديًّا (ليس صوريًّا أو تافهًا)، أي مساويًا لقيمة الشيء المبيع فعلاً (حقيقيًّا).
السبب:
هو الباعث أو الدافع للتعاقد، ويشترط فيه أن يكون موجودًا ومشروعًا وغير مخالف للنظام العام والآداب العامة.
2) الأركان الشكلية:
الكتابة:
تُشترط في بعض عقود البيع كبيع العقار، أي تحرير عقد رسمي من طرف الموثق بصيغة رسمية باللغة العربية وتحت مسؤوليته.
III) آثار عقد البيع:
1) التزامات البائع:
الالتزام بنقل الملكية:
يشمل نقل ملكية المنقول المعين بذاته أو بنوعه، وملكية العقار.
- انتقال ملكية المنقول المعين بذاته: تنتقل ملكيته بمجرد تكوين العقد بشرط أن يكون مملوكًا للبائع وموجودًا وقت البيع.
- انتقال ملكية المنقول المعين بنوعه: تنتقل ملكيته عند الفرز أو الكيل أو الوزن في وقت التسليم.
- انتقال ملكية العقار: تتم وفق قوانين مصلحة الشهر العقاري (إجراءات الشهر).
الالتزام بتسليم المبيع:
هو وضع المبيع تحت تصرف المشتري دون عائق، ويتم التسليم عادة في المكان الذي يوجد فيه المبيع وقت البيع ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك.
الالتزام بضمان المبيع:
يشمل:
- ضمان التعرض والاستحقاق: ضمان البائع للمشتري من وضع اليد على المبيع والانتفاع به دون عائق، كما يضمن له الاستحقاق إذا نزع الغير المبيع من المشتري (ويجوز للمشتري مطالبة البائع بالتعويض).
- ضمان العيوب الخفية: إذا لم يشمل المبيع على الصفات المتعهد بها أو كان به عيب ينقص من قيمته أو الانتفاع به، فإن البائع يضمن هذه العيوب ولو لم يكن عالمًا بوجودها.
2) التزامات المشتري:
الالتزام بدفع الثمن:
يلتزم المشتري بدفع الثمن النقدي المتفق عليه في العقد، وفي المكان والزمان المحددين، ويدفع الثمن عند تسليم المبيع ما لم يوجد اتفاق بغير ذلك.
الالتزام بدفع نفقات البيع:
يتحمل المشتري نفقات التسجيل والطابع ورسوم الإعلان العقاري والتوثيق وغيرها من النفقات، ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك.
الالتزام بتسلم المبيع:
يلتزم المشتري بتسلم المبيع حسب المكان والزمان المتفق عليهما في العقد دون تأخير.
التقويم:
تقويم رقم 01:
يملك "أحمد" البالغ من العمر 17 سنة مسكنًا ورثه من أبيه المتوفى، واتفق مع صديقه "طارق" البالغ من العمر 24 سنة على أن يبيعه له،
فتوجها إلى الموثق للقيام بالإجراءات اللازمة، لكن رفض هذا الأخير إبرام العقد.
(1) ما هو نوع العقد الذي كان سيبرم بين "أحمد" و"طارق"؟ عرفه.
(2) لماذا رفض الموثق إبرام العقد؟
(3) لو كان العقد صحيحًا اشرح إجراءات انتقال ملكية المسكن.
تقويم رقم 02:
أبرم "صهيب" اتفاقًا مع أحد تجار العقارات لنقل ملكية مبنى من المنتظر أن يخصصه "كمقر لحزبه السياسي"،
ودفع هذا الأخير مبلغ 5600000 دج في مكتب التوثيق إلى أن يتم استكمال باقي الإجراءات القانونية.
(1) ما طبيعة الاتفاق المبرم بين "صهيب" وتاجر العقارات؟ حدد أطرافه.
(2) بالنظر إلى الأركان الموضوعية لهذا الاتفاق ماذا يمثل المبنى والمبلغ النقدي؟ حدد شروطهما المنصوصة في القانون.
(3) اشرح الإجراءات الشكلية لنقل ملكية المبنى.
تقويم رقم 03:
أراد السيد "إبراهيم" البالغ من العمر 40 سنة إنشاء فندق سياحي، لذلك أبرم مع التاجر "فاتح" اتفاقًا مكتوبًا لدى إحدى مكاتب التوثيق،
وتضمن الاتفاق أن يتنازل التاجر لإبراهيم عن أرض مقابل مبلغ 8000000 دج، وتحت المعاينة يتوقع الطرفان وتتم عملية الشهر،
كما تحمل أحد طرفي الاتفاق مصاريف مختلفة تتمثل في أتعاب التوثيق ورسوم عقارية.
وبعد حصول "إبراهيم" على رخصة إنجاز الفنادق من "السلطات المعنية"، اكتشف أن الأرض التي حاز عليها سابقًا "أرض متحركة" صالحة للزراعة فقط،
مع العلم أن التاجر "فاتح" لم يعلم هذا الأمر أثناء إبرام الاتفاق، وكان غرض "إبراهيم" من حيازة الأرض هو إنجاز الفندق.
(1) ما طبيعة الاتفاق المكتوب المبرم بين "إبراهيم" والتاجر "فاتح"؟ عرفه محددًا أطرافه.
(2) اشرح الإجراء الذي تم لدى مكتب التوثيق.
(3) حسب القانون التجاري من الشخص الذي يتحمل أتعاب التوثيق والرسوم العقارية؟
(4) دون ذكر شرح آثار الاتفاق المبرم على التاجر "فاتح".
(5) بالنظر إلى الأركان الموضوعية للعقد: بيّن الركن المتسبب في المشكلة التي وقع فيها "إبراهيم" مع التبرير.
الإجابة على التقويم:
الإجابة على تقويم رقم 01:
1- نوع العقد: عقد البيع.
تعريفه: عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقًّا ماليًّا آخر في مقابل ثمن نقدي.
2- سبب رفض الموثق: لأن "أحمد" قاصر (17 سنة) ولم يبلغ سن أهلية الأداء (19 سنة).
3- إجراءات انتقال ملكية المسكن: تتم وفق قوانين مصلحة الشهر العقاري، إذ يجب على الموثق بمجرد تحرير العقد أن يعمل على شهره
وذلك بإيداعه لدى المحافظة العقارية المختصة إقليميًا.
الإجابة على تقويم رقم 02:
1- طبيعة الاتفاق: عقد بيع. الأطراف: البائع (تاجر العقارات) والمشتري (صهيب).
2- المبنى والمبلغ النقدي يمثلان محل عقد البيع.
شروط المبيع: أن يكون موجودًا وقت البيع أو قابلًا للوجود، معينًا أو قابلًا للتعيين، مشروعًا وداخل دائرة التعامل وغير مخالف للنظام العام والآداب العامة.
شروط الثمن: أن يكون مبلغًا من النقود، محددًا باتفاق الطرفين أو وفق أسس يحددها القانون/السوق، وأن يكون جديًّا غير صوري ولا تافه.
3- الإجراءات الشكلية لنقل ملكية المبنى: تتم وفق قوانين مصلحة الشهر العقاري، أي تحرير عقد رسمي لدى الموثق ثم شهره بإيداعه
لدى المحافظة العقارية المختصة.
الإجابة على تقويم رقم 03:
1- طبيعة الاتفاق: عقد بيع.
تعريفه: عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقًّا ماليًّا آخر في مقابل ثمن نقدي.
الأطراف: البائع (فاتح) والمشتري (إبراهيم).
2- الإجراء الذي تم لدى مكتب التوثيق هو "الكتابة": أي تحرير عقد رسمي من طرف الموثق بصيغة رسمية باللغة العربية وتحت مسؤوليته.
3- حسب القانون التجاري: "إبراهيم" هو من يتحمل أتعاب التوثيق والرسوم العقارية.
4- آثار الاتفاق على التاجر "فاتح" (التزامات البائع): نقل الملكية، تسليم المبيع، وضمان المبيع (التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية).
5- الركن المتسبب في المشكلة: الرضا (عيب الغلط)، لأن "إبراهيم" وقع في غلط لظنه أن الأرض صالحة للزراعة فقط قبل التعاقد.